O paradoxo da habitação: porque os preços em Portugal disparam enquanto as vendas caem

O mercado da habitação em Portugal parece desafiar a lógica mais elementar. Enquanto em boa parte do mundo os preços das casas abrandam ou até recuam, em território nacional continuam a subir a um ritmo que não tem paralelo. E, no entanto, vendem-se cada vez menos casas. Este aparente contrassenso, preços a disparar e transações a cair, resume bem a complexidade e a tensão que hoje atravessam o setor imobiliário português.

Os preços mais rápidos do mundo

Os números são impressionantes. De acordo com um estudo do Banco de Pagamentos Internacionais, os preços reais da habitação em Portugal subiram 15,2 por cento em termos homólogos, a maior valorização entre as 57 economias analisadas. O país lidera assim, de forma destacada, um ranking global em que muitos mercados já mostram sinais claros de arrefecimento ou de correção.

Os dados nacionais confirmam esta tendência. No segundo trimestre do ano, o índice de preços da habitação registou uma variação anual de 17,7 por cento, com as casas usadas a subirem 19,4 por cento e as novas 13,1 por cento. Os valores por metro quadrado atingem máximos históricos em concelhos como Lisboa, com cerca de 5.292 euros, seguida de Cascais e de Oeiras, colocando estas zonas entre as mais caras de toda a Europa.

Menos casas vendidas

É aqui que surge o verdadeiro paradoxo. Apesar da escalada dos preços, o número de transações está a diminuir. Entre abril e junho foram negociadas cerca de 40.142 casas, menos 6,4 por cento do que no mesmo período do ano anterior. Trata-se já do terceiro trimestre consecutivo com uma variação negativa no número de imóveis vendidos, um sinal de que algo está a bloquear o mercado por dentro.

A explicação está na aritmética simples da acessibilidade. Quando os preços sobem muito mais depressa do que os rendimentos das famílias, uma parte crescente dos potenciais compradores é pura e simplesmente empurrada para fora do mercado. Vendem-se menos casas não porque falte quem queira comprar, mas porque cada vez menos pessoas conseguem efetivamente pagar os valores pedidos.

A raiz do problema: procura e oferta

No centro de tudo está um desequilíbrio persistente entre a procura e a oferta, apontado pelo próprio Banco de Pagamentos Internacionais como a principal causa da subida portuguesa. Durante anos, a construção de habitação nova não acompanhou o crescimento da procura, criando uma escassez estrutural que empurra os preços para cima de forma quase mecânica, independentemente da conjuntura.

A essa procura interna soma-se a pressão externa. O turismo, apesar de crescer agora a um ritmo mais moderado, continua a puxar por alojamentos, com o Porto a registar em julho um aumento de 6,3 por cento nas dormidas. A juntar aos visitantes, a chegada de compradores estrangeiros e de trabalhadores remotos com salários mais altos intensifica a disputa por um número limitado de imóveis disponíveis.

Uma economia sólida por trás

Convém enquadrar tudo isto num pano de fundo económico que, esse sim, tem dado motivos de otimismo. Portugal manteve um bom momento na primeira metade do ano, com um crescimento de 0,8 por cento em cadeia e de 2,5 por cento face ao ano anterior. Para o conjunto de 2026, as previsões apontam para uma expansão na ordem dos 1,7 por cento, um valor sólido para os padrões europeus atuais.

Uma economia a crescer e um mercado de trabalho relativamente robusto alimentam, naturalmente, a confiança e a procura por habitação. O problema é que essa mesma vitalidade, combinada com a falta de oferta, acaba por agravar a pressão sobre os preços. O crescimento económico, que noutro contexto seria uma bênção sem reservas, transforma-se aqui numa faca de dois gumes para quem procura casa.

O que significa para os compradores

Para as famílias portuguesas, sobretudo as mais jovens, o cenário é duro. Comprar casa nas grandes cidades tornou-se um objetivo cada vez mais distante, e o fosso entre os salários e o custo da habitação continua a alargar-se. Muitos veem-se obrigados a adiar planos de vida, a afastar-se para zonas periféricas ou a permanecer no arrendamento, ele próprio também sob forte pressão de preços.

Do lado do investidor, o quadro é ambivalente. Por um lado, a valorização tem sido excecional e recompensadora. Por outro, a queda no número de transações reduz a liquidez do mercado, e os preços de entrada, já muito elevados, limitam a margem para ganhos futuros. A prudência aconselha, portanto, a olhar para além da euforia dos números e a avaliar bem os riscos.

E agora?

A grande incógnita é saber se a oferta conseguirá finalmente aproximar-se da procura, seja através de mais construção, seja por via de políticas que estimulem a colocação de imóveis no mercado. O ligeiro abrandamento no ritmo de subida registado no segundo trimestre pode ser um primeiro sinal, mas está longe de resolver um problema que se foi acumulando ao longo de vários anos.

Enquanto esse desequilíbrio persistir, é provável que Portugal continue a viver este estranho paradoxo, com preços a bater recordes e vendas a encolher em simultâneo. No fundo, o mercado está a enviar uma mensagem clara, a de que sem mais casas para quem cá vive, a habitação deixará de ser um direito acessível para se tornar, cada vez mais, um privilégio para poucos.