Funderingsrapport pas na koopcontract

Een wijk kan in waarde kelderen door deze ene factor

De grond onder je voeten is niet altijd even stevig als je denkt. Sinds 1 april 2026 staat in elk taxatierapport in Nederland verplicht informatie over de fundering van een huis. Maar die informatie komt pas na de ondertekening van het koopcontract. Kopers weten dus pas achteraf hoe kwetsbaar de fundering is.

Dat is een probleem, want funderingsrisico beperkt zich niet tot één woning. De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur schat dat 425.000 panden in Nederland kwetsbaar zijn voor funderingsschade. Dat aantal kan oplopen tot 687.000 als klimaatverandering meereekt.

Het is een stille crisis die langzaam onder de oppervlakte van de woningmarkt doordringt. En voor huiseigenaren in kwetsbare wijken betekent het dat de toekomstige verkoopwaarde van hun woning op het spel staat.

Schade kost meer dan alleen de reparatie

Onderzoek van de NVM en ABN Amro toont aan dat huizen met funderingsschade gemiddeld ruim 60.000 euro aan waardeverlies lijden. Die schade is niet beperkt tot één pand, maar kan zich uitstrekken over meerdere percelen in dezelfde wijk.

Daarbovenop komen de herstelkosten. De AFM noemt voor klimaatgerelateerde schade gemiddelde herstelkosten van ongeveer 54.000 euro, met uitschieters tot 100.000 euro per woning. Waardeverlies en herstelkosten zijn twee verschillende bedragen die samen een flinke klauw vormen op de portemonnee van de eigenaar.

De bodem onder de wijk

Volgens het Verbond van Verzekeraars ontstaat funderingsschade vooral door schommelingen in het grondwater en bodemdaling. Droogte versterkt die problemen. Het is geen kwestie van één slechte bouw, maar van de bodem zelf die onder de wijk wegtrekt.

De NVM en de gemeente Dordrecht pleiten daarom voor een aanpak van hele binnenstedelijke wijken. Hun gezamenlijke onderzoek laat zien dat herstel per woning of bouwblok op termijn tekortschiet als bodemdaling op grotere schaal speelt. Voor een koper telt de toestand van de buurt net zo zwaar als de staat van het huis zelf.

Klimaatrisico en lage inkomens vallen in dezelfde wijken samen

ABN Amro telt 900 klimaatkwetsbare wijken, vooral in Friesland, Groningen, Limburg en Zeeland. In 90 daarvan komen minstens twee risico's samen bij huishoudens met een lager inkomen. Dat maakt de situatie niet alleen financieel zwaarder, maar ook sociaal schrijnender.

De combinatie van funderingsrisico, droogte en lage inkomens creëert een cirkel waarin bewoners het minst kunnen opvangen wat de grond onder hun voeten doet. En terwijl de overheid nog zoekt naar een oplossing, blijft de markt zich afvragen: wie draagt de rekening als de wijk verzakt?

Wat betekent het voor jou als koper of verkoper

Als je in een binnenstedelijke wijk woont of van plan bent te kopen, is het verstandig om de fundering van je pand én de buurt te laten controleren. De verplichte informatie in het taxatierapport is een goed startpunt, maar het is geen garantie dat de wijk als geheel stabiel is.

Voor verkopers betekent het dat een openlijke funderingsproblematiek de verkoopprijs flink kan drukken. En voor kopers: vraag niet alleen naar de staat van het huis, maar ook naar de geschiedenis van de bodem. Want een huis dat er goed uitziet, kan van binnen al onderuit gezakt zijn.