Hypotéky prudce zdražují: ČSOB, Tatra a UniCredit mění sazby

Páteční ráno 6. října 2026 přineslo pro české úvěráře nepříjemnou zprávu, která se netýkala jen jedné banky. Ve stejný den upravily své sazebníky na hypotéky tři velké instituce najednou: ČSOB, Tatra banka a UniCredit. Pro každého, kdo v tuto chvíli hledá financování bydlení, to znamená jedno: peníze jsou teď dražší a signály z Frankfurtu naznačují, že tahle vlna zdražování nemusí být poslední. Změny jsou citelné, ale ne všechny banky šly stejným směrem, což vytváří zajímavou mozaiku možností pro náročné klienty.

Je důležité si uvědomit, že toto zdražování není náhodné. Za ním stojí přímé rozhodnutí Evropské centrální banky, která 10. září 2026 zvýšila své tři klíčové úrokové sazby o 25 bazických bodů. Od 16. září jsou tyto sazby na úrovni 2,50 %, 2,65 % a 2,90 %. Když zdražují peněz bankám, skoro nebo později zdražují i nám. ECB přitom otevřeně přiznává, kde je problém: konflikt na Blízkém východě je nadále zdrojem inflačních tlaků, což ztuhlá inflace zotrvává na vyšších úrovních než by bylo žádoucí.

Pro českého domácnostního dlužníka to znamená, že marže bank se posouvají nahoru. Banky reagují na vyšší náklady na financování a zároveň na rostoucí riziko. Není to jen o tuzemské inflaci, která v září vzrostla na 2,5 %, ale o celosvětovém prostředí. V Polsku, naším sousedem, vláda dokonce intervenovala do cen paliv, aby zabránila dalšímu růstu sazeb NBP, což ukazuje, jak napjatá je situace v regionu. My si ale musíme poradit s tím, co nám banky nabídnou v těchto nových podmínkách.

Nejostřejší skok v UniCreditu

Najviditelnější změny přinesla UniCredit Bank, která mění sazby hypoték už po šesté v tomto roce. Tentokrát jde jednoznačně nahoru o 0,30 procentního bodu u všech čtyř fixací. Dvojročná a trojročná fixace po novém začíná na 4,09 %, zatímco včera to bylo 3,79 %. Štvorročná a pětiroční fixace vyskočila z 4,19 % na 4,49 %. Je to výrazný skok, který může rozhodnout o tom, zda si klient vůbec půjčí, nebo zda počká na lepší podmínky.

K háčku je ale to, že tyto čísla už počítají se zlevou za pojištění schopnosti splácet a za aktivní používání účtu. Kdo tyto podmínky nesplní, zaplatí výrazně více. Banky tak tlačí na klienty, aby si udržely další produkty, což zvyšuje celkové náklady na obsluhu úvěru. Pro ty, kteří si půjčují na krátkou dobu, je to bolestné, protože krátké fixace zdražovaly nejvíce relativně k výchozí hodnotě. UniCredit tím jasně signalizuje, že dlouhodobé fixace jsou pro ně atraktivnější, protože jim umožňují zafixovat si vyšší výnos na delší období.

Vývoj v UniCreditu není izolovaný. Je to reakce na celosvětové prostředí, kde centrální banky bojují s inflací. V Polsku, kde vláda snižuje DPH a spotřební daň na paliva, aby udržela inflaci pod kontrolou, je situace podobná. Tamní centrální banka NBP má sazebník na 3,5 %, ale hrozí, že bude muset zvyšovat, pokud by inflace zůstala nad cílem. V České republice jsme v podobné situaci, jen s vyšším sazebníkem ČNB na 3,75 %.

Tatra banka šla opačným směrem

Tatra banka, která sazebník hypoték neměnila téměř rok a půl, dnes provedla změny, ale ne všechny ve stejném směru. Zlevňuje jednoroční, sedmiletou a desetiletou fixaci. Naopak zdražuje fixace na dva, tři a pět let. Při dvou a třech letech skáče úrok z 3,69 % na 3,99 %, při pěti letech z 3,89 % na 3,99 %. Zdá se, že banka chce odradit ty, kteří chtějí krátkou fixaci, a naopak přilákat ty, kteří chtějí jistotu na dlouhou dobu.

Dobrá zpráva pro ty, kteří chtějí dlouhou fixaci: desetiletá klesá ze 4,69 % na 4,49 %, sedmiletá ze 4,49 % na 4,39 %. Klient, který má v bance dva další produkty, může získat zlevu 0,20 procentního bodu. To je zajímavá strategie, která bankám umožňuje diferencovat své portfolio. Krátké fixace jsou riskantnější, protože se mění často, a banky si chtějí zajistit vyšší marži. Dlouhé fixace naopak umožňují bankám plánovat si výnosy na dlouhou dobu.

Tento rozdíl v strategiích mezi UniCredit a Tatra bankou ukazuje, jak důležité je porovnávat nabídky. Některé banky zdražují vše, jiné jen krátké fixace. Klient by měl zvažovat, jak dlouho chce úrok fixovat a jaké má další produkty v bance. Pokud má již dva produkty, může získat výhodu u Tatra banky. Pokud ne, může být UniCredit dražší, ale nabízí stabilnější podmínky pro dlouhodobé fixace.

ČSOB mění sazby popatnácté

ČSOB, která sazebník hypoték mění již popatnácté v tomto roce, dnes zdražila fixace na tři, čtyři a pět let. Krátké a dlouhé fixace se zatím nemění. Trojletá fixace začíná teď na 3,90 %, čtyřletá na 4,05 % a pětileta na 4,10 %. Kdo chce jistotu na dvacet let, počítá s úrokem od 4,89 %. Je to poměrně stabilní přístup, který bankě umožňuje udržet si stabilní výnosy bez extrémních skoků.

ČSOB tím jasně signalizuje, že chce být konkurenceschopná v prostředních fixacích, kde je nejvíce poptávky. Krátké fixace jsou riskantnější, protože se mění často, a banky si chtějí zajistit vyšší marži. Dlouhé fixace naopak umožňují bankám plánovat si výnosy na dlouhou dobu. ČSOB se rozhodla pro kompromis, který by měl přilákat ty, kteří chtějí jistotu na střední dobou.

Tento přístup je v souladu s celkovou strategií banky, která chce být stabilní a spolehlivý partner pro své klienty. V době, kdy inflace roste a sazby se mění, je důležité mít stabilní podmínky, které umožňují klientům plánovat si budoucnost. ČSOB tím ukazuje, že rozumí potřebám svých klientů a snaží se jim nabídnout co nejlepší podmínky v rámci svých možností.

Proč jsou hypotéky drahé?

Hlavním důvodem zdražování hypoték je rozhodnutí Evropské centrální banky, která 10. září 2026 zvýšila své tři klíčové úrokové sazby o 25 bazických bodů. Od 16. září jsou tyto sazby na úrovni 2,50 %, 2,65 % a 2,90 %. Když zdražují peněz bankám, skoro nebo později zdražují i nám. ECB přitom otevřeně přiznává, kde je problém: konflikt na Blízkém východě je nadále zdrojem inflačních tlaků, což ztuhlá inflace zotrvává na vyšších úrovních než by bylo žádoucí.

Toto rozhodnutí ECB má přímý dopad na marže bank, které se musí přizpůsobit vyšším nákladům na financování. Banky si tyto náklady odrazí do sazeb hypoték, což vede k zdražování. Kromě toho hraje roli i tuzemská inflace, která v září vzrostla na 2,5 %, což je nad cílem ČNB. Banky si tak chtějí zajistit vyšší marži, aby pokryly riziko, že inflace bude ještě růst.

V Polsku, kde vláda intervenuje do cen paliv, je situace podobná, ale s jiným přístupem. Tamní vláda snižuje DPH a spotřební daň na paliva, aby udržela inflaci pod kontrolou. To umožňuje centrální bance NBP udržet sazebník na nižší úrovni, 3,5 %. V České republice jsme v podobné situaci, jen s vyšším sazebníkem ČNB na 3,75 %. Rozdíl v přístupu vlád a centrálních bank může mít vliv na to, jak rychle se sazby hypoték budou měnit v budoucnu.

Co to znamená pro vás?

Pro ty, kteří právě hledají hypotéku, to znamená, že je důležité porovnávat nabídky různých bank. Ne všechny banky zdražují stejně a některé nabízí výhody pro ty, kteří mají další produkty v bance. Tatra banka například nabízí zlevu pro ty, kteří mají dva další produkty, což může být výhodné pro ty, kteří již mají účet a kartu v této bance.

Je také důležité zvažovat, jak dlouho chcete úrok fixovat. Krátké fixace jsou riskantnější, protože se mění často, a banky si chtějí zajistit vyšší marži. Dlouhé fixace naopak umožňují klientům plánovat si budoucnost s větší jistotou. Pokud plánujete bydlet v domě nebo bytě na dlouhou dobu, může být dlouhá fixace výhodnější, i když je nyní dražší.

Nakonec je důležité sledovat vývoj inflace a rozhodnutí centrálních bank. Pokud inflace zůstane vysoká, sazby hypoték se mohou dále zvyšovat. Pokud naopak inflace poklesne, sazby mohou klesnout. V tuto chvíli je ale lepší mít jistotu a zafixovat si úrok, než čekat na lepší podmínky, které nemusí přijít. Banky si jsou vědomy, že klienti chtějí jistotu, a nabízejí jim ji za cenu vyšší marže.