Český trh s bydlením v roce 2026: hypotéky ožívají, ceny rostou a přituhuje pro investory

Po několika letech, kdy byl trh s bydlením v Česku spíše utlumený, se situace v roce 2026 znatelně mění. Zájem o hypotéky se vrací, developeři opět staví a lidé, kteří dlouho odkládali koupi vlastního bydlení, začínají znovu zvažovat, zda je vhodná chvíle vstoupit na trh. Celý sektor tak prochází oživením.

Toto oživení má ale i svou druhou stranu, protože společně s rostoucí poptávkou stoupají i ceny nemovitostí. Pro mnoho domácností se tak vlastní byt nebo dům stává čím dál větší finanční výzvou. Pojďme se podívat, jak přesně vypadá aktuální situace na českém trhu s bydlením a co ji nejvíce ovlivňuje.

Hypoteční trh se probouzí

Jasným signálem oživení je návrat zájmu o hypoteční úvěry. Podle dostupných údajů dosáhl objem nově poskytnutých hypoték v předchozím roce zhruba tři sta osmdesáti miliard korun, přičemž banky uzavřely přibližně devadesát tři tisíc nových smluv. To je výrazné zlepšení oproti předchozímu období útlumu.

Tento nárůst souvisí s tím, že se financování bydlení stalo o něco dostupnějším a lidé získali zpět část ztracené důvěry v trh. Rozhodnutí koupit nemovitost je pro většinu domácností tím největším finančním krokem v životě, a proto oživení hypotečního trhu dobře ukazuje, že se nálada mezi kupujícími postupně zlepšuje.

Sazby letos mírně porostou

Přestože se trh probouzí, situace kolem úrokových sazeb není jednoznačně příznivá. Podle odhadů se očekává, že hypoteční sazby v letošním roce spíše mírně porostou, a to řádově o několik desetin procentního bodu. Souvisí to jak s vývojem na finančních trzích, tak s přísnějšími pravidly regulátora.

Konkrétně se sazby u tříletých fixací pohybují zhruba mezi čtyřmi a půl procenta, což je stále výrazně méně, než tomu bylo v době největšího zdražování úvěrů. I mírný pohyb sazeb ale může u dlouhodobého úvěru znamenat citelný rozdíl v měsíční splátce, a proto klienti pečlivě sledují nabídky jednotlivých bank.

Ceny nemovitostí dál rostou

Nejvýraznějším rysem současného trhu je pokračující růst cen nemovitostí. Podle dostupných analýz jsou ceny bytů a domů v roce 2026 zhruba o devět až jedenáct procent vyšší než před rokem. Tento růst je citelný především ve velkých městech, kde poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku dostupného bydlení.

Nejsilnější zdražování zaznamenává Praha a další velká města, kam míří lidé za prací i studiem. Naproti tomu na venkově a v menších obcích bývá růst cen o něco mírnější a bydlení zůstává dostupnější. Rozdíly mezi jednotlivými regiony se tak v posledních letech spíše prohlubují, než aby se stíraly.

Nedostatek nových bytů

Jedním z hlavních důvodů, proč ceny rostou tak rychle, je přetrvávající nedostatek nových bytů. Ačkoli se opět více staví, nabídka nedokáže dostatečně rychle uspokojit poptávku, zejména ve velkých městech. Kupující se tak často vracejí na trh dříve, než developeři stihnou dokončit nové projekty.

Výstavba nového bydlení je v Česku dlouhodobě brzděna zdlouhavými povolovacími procesy a dalšími překážkami. Dokud se nepodaří výrazně zrychlit tempo výstavby, bude nedostatek bytů nadále tlačit ceny nahoru, a to i v případě, že by se poptávka po hypotékách v budoucnu částečně zmírnila kvůli vyšším sazbám.

Přísnější pravidla pro investory

Významnou novinkou letošního roku je zpřísnění pravidel ze strany České národní banky, které se týká takzvaných investičních hypoték. Nová opatření dopadají především na ty, kdo si pořizují třetí nebo další nemovitost nebo byt určený k pronájmu, tedy nikoli k vlastnímu bydlení.

U těchto investičních úvěrů je nově vyžadována výrazně vyšší vlastní úspora, přičemž zájemce musí ze svého uhradit kolem třiceti procent ceny nemovitosti. Cílem tohoto opatření je zchladit spekulativní nákupy a zajistit, aby se dostupné bydlení nekupovalo primárně jako investice na úkor lidí, kteří hledají vlastní domov.

Co to znamená pro kupující

Pro běžné domácnosti, které si chtějí pořídit vlastní bydlení, přinášejí tyto trendy smíšené zprávy. Na jednu stranu je financování dostupnější než v době nejvyšších sazeb a trh nabízí více možností, na druhou stranu vysoké ceny nemovitostí a mírně rostoucí sazby znamenají, že vlastní byt zůstává pro mnohé jen obtížně dosažitelným cílem.

Odborníci proto doporučují pečlivě porovnávat nabídky různých bank a dobře zvážit vlastní finanční možnosti, než se člověk pustí do dlouhodobého závazku. Zpřísnění pravidel pro investory by přitom mohlo z dlouhodobého hlediska pomoci právě těm, kdo hledají první vlastní bydlení, protože částečně omezuje konkurenci ze strany kupujících za účelem zisku.