ตลาดอสังหาไทยเผชิญขาลงหนักสุดในรอบเกือบสิบปี เมื่อคอนโดล้นตลาดและกำลังซื้อหด

เส้นขอบฟ้าของกรุงเทพเต็มไปด้วยตึกสูงและคอนโดมิเนียมที่ผุดขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา แต่เบื้องหลังภาพความเจริญนั้น กลับซ่อนความจริงที่หลายคนเริ่มกังวล เพราะห้องชุดจำนวนมากยังคงว่างเปล่ารอผู้ซื้อ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงขาลงที่ยืดเยื้อและรุนแรงที่สุดครั้งหนึ่งในรอบหลายปี

ขาลงที่ยืดเยื้อ

นักวิเคราะห์หลายรายชี้ตรงกันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วงที่สุดในรอบเกือบสิบปี ภาวะซบเซาที่เริ่มต้นตั้งแต่หลังการฟื้นตัวช่วงสั้นๆ หลังโควิดยังไม่มีทีท่าว่าจะคลี่คลาย และมีแนวโน้มลากยาวต่อเนื่องไปตลอดปีนี้โดยยังมองไม่เห็นจุดกลับตัวที่ชัดเจน

ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์สะท้อนภาพนี้ได้อย่างชัดเจน โดยคาดว่าปริมาณการโอนจะลดลงต่อเนื่อง ซึ่งจะนับเป็นการหดตัวติดต่อกันเป็นปีที่สี่ และผลักให้ตลาดตกลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบราวแปดปี สภาพเช่นนี้สร้างแรงกดดันอย่างหนักต่อทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์

คอนโดล้นตลาด

ปัญหาที่อยู่ใจกลางของวิกฤตครั้งนี้คือภาวะอุปทานล้นตลาด มีห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออกค้างอยู่ในระบบเป็นจำนวนมาก กลายเป็นภาระต้นทุนของผู้พัฒนาที่ต้องแบกรับ หลายรายจึงต้องงัดกลยุทธ์ลดราคา จัดโปรโมชั่น และเพิ่มสิทธิประโยชน์ต่างๆ เพื่อเร่งระบายสต๊อกที่ค้างอยู่ให้ได้เร็วที่สุด

ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ประกอบการก็เลือกที่จะชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมาก โดยมีการคาดการณ์ว่าจำนวนคอนโดที่เปิดขายใหม่ในปีนี้อาจลดลงเหลือเพียงราวหนึ่งหมื่นห้าพันถึงหนึ่งหมื่นเจ็ดพันยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบยี่สิบปี สะท้อนว่าผู้พัฒนาจำนวนมากเลือกที่จะหยุดพักก่อนที่จะเผชิญกับผลขาดทุนที่มากขึ้น

กำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ

ต้นตอสำคัญที่ทำให้ความต้องการซื้อหดตัวลงคือภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เมื่อคนไทยจำนวนมากมีหนี้สินล้นตัว ความสามารถในการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจึงลดลงตามไปด้วย ขณะที่สถาบันการเงินเองก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้ผู้ที่อยากมีบ้านหรือคอนโดเข้าถึงแหล่งเงินได้ยากกว่าเดิม

ยิ่งไปกว่านั้น ต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นและแรงกดดันด้านราคาสินค้าโดยรวม ยังบีบให้ผู้พัฒนาต้องเผชิญกับต้นทุนที่แพงขึ้นสวนทางกับกำลังซื้อที่อ่อนแอลง สภาพเช่นนี้ทำให้การตั้งราคาขายที่ทั้งคุ้มทุนและจับต้องได้สำหรับผู้บริโภคกลายเป็นโจทย์ที่ยากขึ้นเรื่อยๆ

ความหวังจากผู้ซื้อต่างชาติ

ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแรง ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้กลายเป็นแหล่งความต้องการที่สำคัญมากขึ้นสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติในปีที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยราวร้อยละสองมาอยู่ที่เกือบหนึ่งหมื่นห้าพันยูนิต

อย่างไรก็ตาม แม้จำนวนยูนิตจะเพิ่มขึ้น แต่มูลค่าการโอนโดยรวมกลับลดลงกว่าร้อยละสิบมาอยู่ที่ราวหกหมื่นล้านบาท สะท้อนว่าผู้ซื้อต่างชาติหันไปเลือกห้องที่มีขนาดเล็กลงและราคาถูกลง การพึ่งพากลุ่มนี้จึงช่วยประคองตลาดได้ในระดับหนึ่ง แต่ยังไม่มากพอที่จะชดเชยกำลังซื้อในประเทศที่หายไป

ผลกระทบต่อเศรษฐกิจ

ภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจที่เชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุ เฟอร์นิเจอร์ และการจ้างงานจำนวนมาก เมื่อภาคนี้ชะลอตัวลง ผลกระทบจึงกระจายเป็นวงกว้างไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องและแรงงานอีกหลายแสนคนทั่วประเทศ

ในมุมกลับกัน ภาวะซบเซาก็เปิดโอกาสให้ผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินได้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงกว่าช่วงหลายปีก่อน แต่สำหรับผู้พัฒนาและธนาคาร ความเสี่ยงจากสต๊อกที่ค้างและหนี้เสียที่อาจเพิ่มขึ้นยังคงเป็นเงาที่ตามหลอกหลอนตลาดอย่างต่อเนื่อง

เส้นทางข้างหน้า

การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะข้างหน้าจะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยประกอบกัน ทั้งการคลี่คลายของภาระหนี้ครัวเรือน ทิศทางของอัตราดอกเบี้ย และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ต้องกลับคืนมา ตราบใดที่ปัจจัยเหล่านี้ยังไม่ปรับตัวดีขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ก็มีแนวโน้มที่จะยังคงระมัดระวังต่อไป

ช่วงเวลานี้จึงเป็นบททดสอบสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยว่าจะสามารถปรับตัวรับมือกับความเปลี่ยนแปลงได้มากน้อยเพียงใด ตลาดที่เคยเติบโตอย่างร้อนแรงกำลังเรียนรู้ที่จะอยู่กับความเป็นจริงใหม่ ซึ่งการเติบโตอย่างมีคุณภาพและยั่งยืนอาจสำคัญกว่าการเร่งสร้างเพื่อไล่ตามตัวเลขเหมือนในอดีต